IRR（内部収益率）とは？計算方法やメリット・デメリット、NPVとの比較

IRR（内部収益率）とは

IRRは「Internal Rate of Return」の略語で、日本語では「内部収益率」と呼ばれ、投資の収益性を評価するための指標の一つです。

具体的には、投資によって得られる将来のキャッシュフローと、投資額の現在価値が等しくなる割引率を指します。

IRRの数字が高ければ高いほど投資効率が良いと言われていますが、条件によっては必ずしもそうとは言い切れません。これについては、後ほど詳しく解説します。

現在価値と将来価値について

IRRについて正しく理解するために、まず現在価値と将来価値について解説していきます。

お金の価値は、時間の経過によって変わります。なぜなら金利（や期待収益率など）があるからです。

もし世の中に金利が存在せず、インフレもなければ、今の100万円も1年後の100万円も基本的には同じ価値となるでしょう。しかし、実際は違います。

仮に金利を5%とすれば、今の100万円は1年後には105万円になります。言い換えると、1年後の105万円は今の100万円と同じ価値です。

このように、将来受け取れるお金を現在の価値に換算したものを「現在価値」と言い、反対に現在のお金の価値を将来のある時点の価値に換算したものを「将来価値」と言います。

したがって、上の例で言えば、1年後の105万円の現在価値は100万円であり、100万円の1年後の将来価値は105万円、ということになります。

なお、将来価値を現在価値に換算することを「割り引く」と言いますが、その際に必要となるのが次に紹介する割引率です。

割引率について

割引率とは上述のように、将来のお金を現在の価値に換算する際に用いる利率のことです。この割引率は、「ディスカウントレート」とも呼ばれます。

たとえば割引率が1%であれば、1年後に101万円もらえる権利の現在価値は100万円です。

この割引率を、投資案件で考えてみましょう。たとえばA社株式の平均利回りが5%であれば、A社株式100万円の1年後の価値は105万円となります。したがって、この場合の割引率は5%です。

いっぽう、B社株式の平均利回りが10%であればB社株式100万円の1年後の価値は110円ですから、割引率は10%です。したがって、投資に関して言えば、割引率が高いB社の方が利回りの良い投資先ということになります。

IRR（内部収益率）の目安

「IRRが何％なら投資すべきか？」は、投資対象によって異なり、投資家が期待する収益率によっても違います。
またIRRがどれだけ高くても、その分だけリスクも高い場合もあるため、単純にIRRの数値だけで判断することもできません。

このように、IRRには投資の際に使える特定の目安などはありませんが、同程度のリスクを持つ投資先同士で比較するのであれば、IRRがどれだけ高いかである程度の投資判断ができると言えます。

IRR（内部収益率）の計算方法

ここでは、なるべく理解しやすいように、できるだけ簡潔な数字を使ってシンプルに話を進めていきます。

IRRは以下の計算式を用いて算出します。

計算式の詳細を見ていきます。
「C0」とは初期投資額（のキャッシュフロー）を意味します。たとえば1億円でM&Aを行った場合であれば、1億円のキャッシュフローが社外に流出するため、C0は「－1億円」です。

「C（n ）」とはn年目のキャッシュフローを意味します。「C1」は1年目のキャッシュフローです。したがって、1億円のM&Aを行い、1年後に得たキャッシュフローがC1となります。

「r」は求めるべき割引率、つまりIRRです。（1+r）は、1年後の将来価値から現在価値を割り引くための割引率となります。つまり、「C1/（1+r）」とは、1億円の投資を行った場合の1年後に得るキャッシュフローを、現在価値に割り引いた金額のことです。

割引率を使って現在価値に割り戻している理由は、上述のように同じ金額でも現在価値と将来価値は等価ではないためです。

また、2年目の割引現在価値を算出するためには、（1+r）^2で割り戻せば良いわけですから、C2/（1+r）^2が投資2年目に得られるキャッシュフローの割引現在価値となります。

これをn年繰り返し、初期投資で流出したキャッシュフローと均衡して0円となった状態を表しているのが上の計算式です。この式を理解しやすいように日本語で書くと、以下のようになります。

（初期投資キャッシュフロー）＋（1年目に回収したキャッシュフローの割引現在価値）＋（2年目に回収したキャッシュフローの割引現在価値）＋…（n年後に回収したキャッシュフローの割引現在価値）＝0

エクセルでIRR関数を用いることで簡単に計算できます。

IRRを指標として使うメリット

IRRを用いるメリットのうち、特に重要なのが以下の5つです。

投資期間全体を通した収益の現在価値がわかる

IRRの最大のメリットは、投資期間全体を通して得られる収益を、現在価値に割り戻して収益性が測定できることです。

たとえば、同じ投資額で1億円の収益が得られる案件がC、Dの2つあるとします。Cは1億円の収益を得られるまで3年かかるのに対し、Dは10年が必要であるとすると、どうでしょうか？

同じ1億円であっても、お金の価値は将来に行けば行くほど小さくなっていくのは先程述べた通りです。したがって、投資先として考えた場合、圧倒的にCの方が有利となります。しかし、単に投資で得られる収益額のみで比較していれば、どちらも同じです。

このように、IRRを用いると将来の収益を現在価値に割り戻して測定できるため、こうした時間がお金に与える影響を取り除き、投資判断が行えるようになります。

投資回収期間の早さを投資判断に反映させられる

たとえば100万円を投資した場合、それを2年で回収できれば3年目には再投資が行えます。
しかし、回収までに5年もかかってしまうと再投資のチャンスが遅れてしまうため、投資全体の収益率は下がってしまうでしょう。

IRRは、その計算過程において毎年生じるキャッシュフローを現在価値に割り引く関係上、投資回収期間が早ければ早いほど数値が良くなる特性を持っています。

そのため、IRRの数値には収益率だけでなく、 投資回収期間が早いかどうかまで反映できます。

キャッシュフローにばらつきがあっても計算できる

投資のスタートから収益が発生するまでに時間がかかる場合や、不動産投資のようにキャッシュフローにばらつきがある場合、投資先ごとに収益化のタイミングが異なるため一般的に比較するのは難しいと言われています。

しかしIRRであれば毎年発生するキャッシュフローをそれぞれ個別に割り引いて合計するため、ばらつきがある場合でも算出でき、投資候補先同士の比較も簡単です。

このように、投資期間中のキャッシュフローの変動を考慮したうえで収益率が計算できる点もメリットと言えます。

計算に不明確な要素が入り込まず、シンプルで指標として用いやすい

IRRを算出するのに必要な要素は、初期投資の額と毎年のキャッシュフローだけです。
これ以外に不明確なコストや割引率などを用いることなく算出できるため、計算する者の恣意性に左右されにくく、客観的な指標として持ちやすいと言えます。

さらにIRRの求め方も、計算式を見ると一見難しそうですが、エクセルを使えば誰でも簡単に算出できます。

他の金融商品などとの比較が簡単にできる

企業が投資を行う対象となるのは、投資信託や積立保険、不動産投資やM&Aなど多種多様です。これらは投資に必要となるお金も、回収期間もそれぞれ違うため、一律に比較するのは簡単ではありません。

しかし、IRRを使えば同じ指標で簡単に比較ができるため、会社として何に投資すべきかを決定する際に非常に役立ちます。

IRRを指標として使うデメリット

IRRには、メリットがある反面、デメリットもいくつかあります。

投資規模を考慮できないため、収益額が見えづらい

IRRを使って投資先を比較すると、収益率は比較できますが、収益額そのものは比較できません。

例えばAのIRRが9.27%であるのに対し、BのIRRは22.54%の場合、圧倒的にBの方が投資先として優れているように見えます。

しかし、両者の収益額を比較してみると、そうとも言えないことがわかります。

A社に投資すると初期投資に1億円必要ですが、その対価として得られるキャッシュフローは1億3,000万円です。これに対し、B社の場合初期投資の1,000万円に対し、得られるキャッシュフローが1,900万円です。

このように、IRRだけで単純に比較するとB社の方が良いものの、収益額で見た場合A社の方が良いため、単純に「A社よりB社に投資した方が良い」とも言えません。

これらの例からわかるように、IRRでは投資規模が考慮できないため、収益額が見えづらい点がデメリットに挙げられます。

リスクの把握が難しい

IRRでは投資案件のリスクの高低は把握できないため、IRRの数値がどれだけ良くてもハイリスクな場合があります。

たとえばレバレッジをかけて初期投資額を減らした不動産投資であれば、投資額に対して毎年のキャッシュフローが高くなるため、IRRも必ず高くなります。
しかし、IRRだけで判断しては、リスクも加味した正しい投資判断はできないのです。

長期的計画の策定には向かない場合がある

IRRは、投資によって生まれるキャッシュフローが大きくなればなるほど、その数値も高くなる特性を持っています。

上述のように、お金は将来に行けば行くほどその価値が低くなることから、同じ金額でも将来生まれるキャッシュフローの方が現在価値に割り戻した数値は少なくなります。

したがって、投資してから比較的短期間で収益が生まれるものであればIRRが高くなるのに対し、中長期的に収益がじっくりと上がってくるようなものには、どうしてもIRRが低くならざるを得ません。

そのため、長期的計画を策定する際にIRRを用いると、実情に合わせた正しい数値が出にくい恐れがあります。

特殊な状況下では計算できない場合がある

IRRは、求めようと設定した期間内のキャッシュフローにマイナスがあると、解そのものが出ない場合があります。
また、キャッシュフローが正から負へ、あるいは負から正へ変わると、同じ投資でも複数のIRRが算出されることがあります。

このように、特殊な状況下ではIRRの計算ができない点がデメリットです。

IRRを効果的に活用するためのポイント

IRRのメリット・デメリットを踏まえたうえで、IRRを効果的に活用するために注意したいポイントを解説します。

他の指標とも比較して投資判断をする

IRRは投資の収益率を簡単に算出できるうえに、全てのキャッシュフローを考慮に入れるため、収益化のタイミングが違う投資先同士でも比較ができます。

その反面、投資の規模を考慮しないためIRRだけでは収益額がわからず、また特殊な状況下では複数の数値が検出されたり、そもそも数値が出なかったりする場合もあります。

したがって、IRRの特徴とその限界を理解したうえで、他の指標も用いて投資判断を行うことが大切です。そうすれば、IRRを効果的に用いられます。

IRRが高いほど投資リスクも高いことを知っておく

投資には、一般的にリスクとリターンの関連性が高いと考えられます。ローリスクであればローリターンであるように、ハイリターンの商品の裏側には、多くの場合ハイリスクが潜んでいます。

同程度のリスクがある投資候補先をIRRで比較するのであれば問題ありませんが、単にIRRの高さだけで投資判断を行うと、リスクの高い投資を行ってしまう場合もあるので注意が必要です。

また、自己資金を抑えて借入金などのレバレッジを効かせると、投下した自己資本のわりに得られるキャッシュフローは多くなるためIRRの数値は上昇しますが、借入金利の上昇などで逆レバレッジ効果が生じる場合もあります。

このように、IRRを投資判断に用いる際には、IRRが高いほど投資リスクも高くなることを知っておかなければなりません。

投資規模も考えて判断する

投資対象を案件ごとに比較する場合、上述のように、IRRは多少低くても投資規模が大きければ収益額そのものは多くなります。

これをIRRだけで判断してしまうと、たとえば10億円の投資で1億円のリターンを得る方が30億円の投資で2億円のリターンを得るよりも高くなってしまうはずです。しかし、投資先としてどちらが望ましいかは、状況によって変わります。

したがって、IRRを使って投資判断を行う際には、投資規模や収益額も比較したうえで、最終的な意思決定を行うことが大切です。

IRRとNPV（正味現在価値）を比較

これまで述べてきたIRRは、投資対象を収益率という観点から評価する指標でした。しかし、収益率でなく収益額から投資対象を評価する指標があります。それが「NPV」です。

NPVとは「Net Present Value」の略語で、日本語では「正味現在価値」と呼ばれています。

NPVもIRRと同様に投資の意思決定に用いられる指標で、投資によって得られる利益額の大きさを表します。一般的にNPVの値が大きければ大きいほど、その投資を行う価値があることを表しています。

NPVは、投資によって将来得られるキャッシュフローの現在価値から、初期投資額を引くことによって算出できることから、IRRと同様に算出しやすい指標と言えるでしょう。

NPVの計算方法

NPVは以下の計算式を用いて算出します。

Iとは初期投資額のことです。「C1/（1+r）」とは、IRRの計算式と同じで、投資1年後に生じる期待キャッシュフローを現在価値に割り引いたものです。

したがってこの式は、投資によってn年間生じたキャッシュフローの割引現在価値から初期投資額を引いたものを表しており、投資によって得られる収益額（の現在価値）を表しています。

ただし、NPVを算出するためには、割引率「r」を設定しなければなりません。「r」をどのように設定するかでNPVの数値は大きく変わるため、その根拠にできるだけ恣意的な判断が入らないように注意する必要があります。なお、一般的にNPVがプラスの場合は投資価値があるとみなされますが、マイナスの場合投資額の方が回収額より多くなるため、投資には向かないと考えられます。

IRRとNPVのメリット・デメリットを比較

収益率がわかるIRRと、収益額がわかるNPVは、それぞれが部分的に対照的な特徴を持っています。IRRとNPVのメリット・デメリットを比較すると以下のようになります。

IRRとNPVそれぞれが適しているケース

最後に、IRRとNPVがどのようなケースで用いるのに向いているのかを解説します。

投資を考える場合、一般的に「最終的にどれくらいの収益が出るのか」が最も重視されるため、利益額で比較できるNPVが重要視されるケースが多いと言えます。しかしこれは、初期投資に対する予算の制限が少なく、かつ単一のプロジェクトを評価する場合です。

たとえば、それ程多くの予算がかけられない場合は、効率よく投資を行うことを最優先しなければなりません。したがって、こうしたケースでは、限られた資金を複数の事業に分配しながら資産運用の効率性を考えるため、効率性が評価できるIRRが用いられます。

なお、折衷方式が用いられることもあります。この場合、まずNPVを見てどの投資先が収益を最も最大化できるかを考え、それを踏まえたうえで状況に応じてIRRが用いられるといった流れです。下図をご覧ください。

IRRで比較すると最も高いのはCですが、NPVではAが最も高いため、投資案件を1件のみに絞り込むのであれば、一般的にはAが選ばれます。

しかし、15億円の予算があり、複数案件に部分投資ができるのであれば、IRRが高いB、Cにまず投資をし、残った7億円（＝15億円－3億円－5億円）をAに投資するのが最も収益が大きくなります。

終わりに

投資やM&Aを検討するにあたり、複数の投資先を比較するためにIRRを用いるのは非常に効果的です。IRRは投資期間に関係なく収益率によって投資先を比較でき、エクセルを使えば簡単に数値が求められます。ただし、IRRでは投資規模や収益額などは反映できないため、NPVなどの指標も適宜用いなければ正しい判断は難しいと言えるでしょう。

このようにIRRを用いた投資判断には難しい点が多く、経験に基づく判断も必要なため、専門家に相談してみるのが良いでしょう。